Nutzflächen im Zusammenhang mit Nutzwertgutachten verständlich erklärt

Nutzflächen im Zusammenhang mit der Parifizierung und Nutzwertgutachtenerstellung erkläre ich in diesem Artikel.

Zur Erstellung eines Nutzwertgutachtens ist die Nutzfläche eines Objekts die relevante Bezugsgröße für die Berechnung der Nutzwerte.

Im Gegensatz zu der Bezugsgröße der Regelnutzwerte deren Festlegung der Bewertung des Gutachtenerstellers unterliegen, ist die Nutzfläche eine Fixgröße die aus einem genehmigten Bauplan oder einer Naturmaßvermessung hervorgeht, und deren Ermittlung/Berechnung festgelegten Grundsätzen unterliegt.

Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung, soll als Überblick dienen, bei Fragen können Sie mich unverbindlich kontaktieren!

Ermittlung der Nutzflächen

Für die zu heranzuziehende Nutzfläche bei der Nutzwertermittlung sind entweder:

Die Nutzflächen die im genehmigten Bauplan ausgewiesen sind relevant
oder
Das Ergebnis einer Naturmaßermittlung durch Vermessung von einem dazu befugten und befähigten Experten.

Die Nutzflächenberechnung ist gesetzlich geregelt.

Wie ist die Nutzwertgutachtenberechnung gesetzlich geregelt?

Die maßgebliche gesetzlichen Regelung für die Nutzwertgutachtenberechnung ist im Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG2002) geregelt, wo es in Bezug auf die Nutzfläche wie folgt lautet:

WEG 2002

§2 Abs. 7:
„Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen.

Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller und Dachgeschoßflächen geilt das jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.“

§7.:
„Die Nutzfläche ist in Quadratmeter auszudrücken. Sie ist aufgrund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 vH erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.“

Literaturhinweise

Nutzfläche und Nutzwert im Wohnrecht 
Ermittlung der Nutzfläche und des Nutzwerts aus technischer und rechtlicher Sicht.
Autoren: Werner Böhm, Manfred Eckharter, Ernst Karl Hauswirth, Peter Heindl
4. Auflage – ISBN: 978-3-214-12064-1 – Verlag: MANZ Verlag Wien

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