Parifizierung und Nutzwertberechnung einfach erklärt

Parifizierung und Nutzwertberechnung sind Synonyme. Ich Artikel erkläre ich Ihnen die Bedeutung.

Das Wort Parifizierung steht als Synonym für das Wort Nutzwertberechnung. Die Bedeutung in der Praxis und die Fragen wann und wofür diese benötigt wird, erkläre ich nachfolgende.

Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung, soll als Überblick dienen, bei Fragen können Sie mich unverbindlich kontaktieren!

Wann ist Parifizierung und Nutzwertberechnung erforderlich?

Sobald eine Immobilie mehrere Einheiten = Wohnungseigentumsobjekte (Abkürzung WE) enthält und diese im Grundbuch gesondert eingetragen werden sollen, ist eine Nutzwertberechnung erforderlich.

Dabei handelt es sich nicht nur um Wohnungen, es können auch Büros, Geschäftslokale, Lager, Garagen(park)plätze betroffen sein.

Nebenräume wie Lager und Keller werden ebenso in der Nutzwertberechnung berücksichtigt.

Warum ist die Nutzwertberechnung wichtig?

Die Nutzwertberechnung regelt die verhältnismäßige Aufteilung der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte bzw. die jeweiligen Anteile zueinander.

Die Immobilie als ganzes bedeutet = 100% der Anteile, im Grundbuch steht dann die jeweilige Verhältniszahl des Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zur ganzen Immobilie.

Welche Voraussetzungen sind für eine Nutzwertberechnung nötig?

Voraussetzung für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens sind baugenehmigte Pläne und eine rechtskräftige Baugenehmigung.

In der Praxis bedeutet dies, ein Neubauprojekt muss noch nicht errichtet sein, um bereits die Anteile (fiktiven Anteile) erfassen zu können und im Grundbuch eintragen lassen zu können.

Nurr ein genehmigter Bauplatz (z.B. für ein Doppel oder Mehrfamilienwohnhaus) genügt jedoch nicht, um ein Nutzwertgutachten erstellen zu können bzw. eine Nutzwertberechnung durchführen zu können.

Die Nutzwertberechnung bei Neubauten kann bereits vor Baubeginn erledigt werden. Erforderlich sind verbindliche Baupläne und die behördlichen Genehmigungen.

Nutzwertberechnung und Grundbuch

Um die Anteile die sich aus der Nutzwertberechnung ergeben auch ins Grundbuch eintragen lassen zu können, ist einmalig eine Wohnungseigentumsbegründung erforderlich.

Für die Wohnungseigentumsbegründung wird ein Wohnungseigentumsvertrag vom Notar oder Rechtsanwalt benötigt.

Die Nutzwertberechnung wird mittels Antrag zur Verbücherung beim Grundbuch eingebracht.

Wesentliche Parameter der Nutzwertberechnung und Parifizierung

Die wesentliche Berechnungsgrundlage für die Nutzwertermittlung setzt sich aus der Nutzfläche
(z.B. Wohnnutzfläche, Bürofläche, Geschäftsfläche) in m² und einem Multiplikator dem „Regelnutzwert“ zusammen.

Regelnutzwert und Richtnutzwert

Basis des Regelnutzwertes ist der Richtnutzwert (fixer Wert abhängig von der Widmung des Wohnungseigentumsobjekts, z.B. Wohnung=1, Lager =0,5) und den dazu zu berücksichtigenden Zu- und Abschlägen.

Die Festlegung des „Richtnutzwertes“ und der „Zu- und Abschläge“ liegt im Ermessen des Nutzwertgutachtenerstellers, wobei es als Grundlage „Erfahrungswerte über Richtwerte, Zu -und Abschläge“ der MA 25 Wien gibt, an die sich der Gutachtenersteller in den meisten Fällen orientiert.

Die rechtliche Basis zur Nutzwertberechnung und Nutzwertgutachtenerstellung findet sich im Wohnungseigentumsgesetz.

Flächen mit abgeminderten Wert

Neben der Nutzfläche (z.B. Wohnnutzfläche) gibt es noch Flächen die als Zuschlag mit einem
abgeminderten Wert berücksichtigt werden.

In der Regel sind das Flächen wie Terrassen und Balkon, also unter anderem befestigte Flächen die
baulich mit dem Wohnungseigentumsobjekt verbunden sind.

Gleiches gilt für “Zubehörteile” wie zum Beispiel Abstellräume, Kellerräume, Gartenflächen, die mit einem eigenen Richtnutzwert berechnet werden und im Gutachten als Zubehör zu einer Wohnungseigentumseinheit Zuordnung finden.

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