Parifizierung Zinshaus einfach erklärt

Zinshaus im Bau, in der Regel hat die Parifizierung hier bereits statt gefunden.

Die Erstellung von Nutzwertgutachten und die damit einhergehende Parifizierung von Zinshäusern gehört seit 25 Jahren zu meinem Spezialgebiet als Architekt, Ziviltechniker und Gutachtenersteller. Im nachfolgenden Artikel finden Sie Informationen rund um die Parifizierung von Zinshäusern. Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung, soll als Überblick dienen, bei Fragen können Sie mich unverbindlich kontaktieren!

Zinshaus parifizieren, wie funktioniert das?

Im Grundsätzlich gelten für Zinshäuser die gleichen Voraussetzungen, welche bereits im Beitrag zum Thema Haus parifizieren genannt wurden.

Die Bezeichnung Zinshaus möchte ich für nicht österreichische Besucher meine Website kurz erklären: Als Zinshaus bezeichnen wir in Österreich ein Mietshaus, dabei handelt es sich um ein Wohngebäude mit mehreren Wohnungen die vermietet werden.

Definition Zinshaus

Bei einem Zinshaus handelt es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus, für dessen Wohnungen monatlich Miete (in Österreich und der Schweiz auch „Mietzins“ genannt) eingenommen wird.

Zinshäuser sind in Ballungsgebieten, Großstädten, heutzutage auch auf dem Land bzw. in der Nähe der Stadt eine gängige Form der Altersvorsorge bzw. Investments. Das Mietshaus erbringt dem Inhaber in der Regel regelmäßige und verlässliche Mieteinnahmen und damit eine stabile Rendite.

Herausforderungen der Zinshaus Parifizierung

Für die Parifizierung eines Zinshauses ist die Begutachtung vom Ist-Stand im Vergleich zu den eingereichten und auf dem Amt vorliegenden Plänen notwendig. Gleichzeitig müssen gewünschte Kriterien der Parifizierung festgelegt werden, um diese entsprechend der gesetzlichen Notwendigkeiten einreichen zu können. (=nachträglich baugenehmigen)
Als Gutachter stelle ich mich den nachfolgenden Fragen im Detail:

Zinshaus Parifizieren – Ist Stand und historische baugenehmigte Pläne

Der Ist Zustand des Objekts stimmt häufig nicht mit den (historischen) baugenehmigten Plänen überein. Oft wurde über Jahrzehnte nicht baugenehmigte Umbauten getätigt (Badezimmereinbau, Wohnungszusammenlegungen oder -trennungen) die nun nachträglich baugenehmigt bzw. auf Basis des aktuellen Baurechts genehmigt werden müssen.

Dafür müssen vor Erstellung eines Nutzwertgutachtens eine rechtskräftige Genehmigung über Um- oder Einbauten sowie Umwidmungen (Büro zu Wohnung oder umgekehrt) erwirkt werden.

Oft sind auch die alten Pläne kaum oder gar nicht vorhanden oder die Abmessungen in den Plänen weichen auffällig vom Naturmaß ab.

In solchen Fällen wird eine Vermessung mittels 3D Laserscan empfohlen wo in Folge genaue Bestandsplänen erstellt werden können, die als Basis für die Erstellung der Parifizierung herangezogen werden. Bauliche Änderungen können dadurch aber nicht legalisiert werden und müssen trotzdem vor Gutachtenerstellung baugenehmigt werden.

Die Kosten für die 3D-Laservermessung und Bestandsplanerstellung belaufen sich aktuelle ab 2€/m² excl. MwSt. für die Grundrisserstellung, Schnitte und Fassaden werden zusätzlich in Kosten gestellt, falls gewünscht. Wobei hier alle Flächen als Berechnungsbasis herangezogen werden, d.h. auch die allgemeinen Flächen des Gebäudes.

Oft kommen auch widmungsfremde Nutzungen wie Büronutzung bei Wohn-Widmung vor, die auch baurechtlich korrekt abgebildet sein müssen.

In manchen Fällen kann es hilfreich sein, wenn eine andere Nutzungen oder Umbauten nachweislich schon 30 Jahre existieren, allerdings müssen sie dann zumindest der damaligen Rechtslage entsprechen, sofern nicht sicherheitsrechtliche Bedenken (z.B. Absturzsicherung, Fluchtweg, Brandschutz ect.) dagegen sprechen.

Für eine rechtlich korrekte Vorgangsweise, korrekt eingetragene Widmung und damit verbundene Nutzungserlaubnis sind diese Schritte unbedingt erforderlich. Spätere gerichtliche Auseinandersetzungen mit Mietern oder Käufern von Objekten können so vermieden werden.

Bei historischen Häusern ist die Erhebung vom Ist-Zustand und den am Bauamt vorliegenden Plänen für eine Parifizierung notwendig.

Zinshaus parifizieren – wie verfährt man mit den Kellerabteilen

Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit die Kellerabteile als Zubehörteile zu den gewünschten Wohnungseigentumseinheiten dazu zu parifizieren oder diese im Allgemeineigentum zu belassen und eventuell eine Nutzung über eine zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung zu regeln.

Wenn die Kellerabteile als Zubehör-Eigentum bewertet werden sollen, ist meist die Erstellung einer Keller Skizze (Keller Plan) mit der jeweiligen Bezeichnung (Nummerierung) und m²-Ausmaß erforderlich. So entsteht eine nachvollziehbare Grundlage für das Parifizierungsgutachten und Verbücherung.

Zinshaus Parifizierung, wie verfährt man mit dem Rohdachboden

Ist der Dachboden noch nicht ausgebaut? Wird ein Dachbodenausbau erwogen? Hier empfiehlt es sich, falls noch keine rechtskräftige Baugenehmigung vorhanden ist die in einem Nutzwertgutachten schon berücksichtigt werden könnte, den „Roh“dachboden als Zubehör Eigentum zu einem Wohnungseigentumsobjekt dazu zu parifizieren.

Dabei ist folgendes zu beachten und es empfiehlt sich auch hier die Erstellung einer nachvollziehbaren Plangrundlage:

Die Kamine müssen über einen 60cm breiten Weg als Allgemein Zugang erreichbar sein, diese Fläche ist vom Rohdachboden abzuziehen, der spätere Dachbodenausbauer muss sich in Folge dazu verpflichten die Kaminkehrung von außen über allgemeine erreichbare Stege (Leitern etc.) zu ermöglichen.

Der Rohdachboden kann somit auch in mehrere Zubehörteile aufgeteilt werden, deren Größe und Ausmaß in dem Plan dargestellt sein muß, somit kann er auch zwischen 2 oder 3 Personen aufgeteilt werden, wie dabei in Folge ein DG-Ausbau umsetzbar sein kann, muss schon im Vorfeld abgeklärt werden.

Allgemeinflächen wie Lichthöfe werden in Zinshäusern und der Parifizierung häufig nicht berücksichtigt.

Zinshaus Parifizierung und Gemeinschaftsflächen

Gemeinschaftsflächen wie Zu/Durchgänge, Stiegenhaus, Müllraum, Haustechnikräume, Kinderwagen und Fahrradabstellraum und dergleichen verbleiben im “Allgemeineigentum” und werden im Nutzwertgutachten im Detail nicht mehr berücksichtigt.

Nebenbei gibt es noch Flächen wie Gärten, Innen- oder Lichthöfe wo es unterschiedliche Lösungen gibt:

Die jeweilige Fläche bleibt im Allgemeineigentum.
Die Fläche wird Zubehöreigentum und einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet. Wichtig: Dies ist nur möglich wenn keine anderen Miteigentümer oder Rauchfangkehrer diese nicht mitbenützen müssen.
Für Flächen die im Allgemeineigentum stehen wird eine zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung zwischen den Miteigentümern geschlossen, diese scheint aber im Nutzwertgutachten nicht auf!

Nutzwertgutachten und Parifizierung, kontaktieren Sie mich hier!

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